Qué debe tener un contrato de alquiler República Dominicana (Ley 85-25)

Vas a alquilar un apartamento y el dueño te pasa "un contratico" de una página, o peor: te dice que no hace falta contrato, "que eso es de palabra". Error. En República Dominicana hay una ley nueva que establece qué debe tener un contrato de alquiler República Dominicana: la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, promulgada en agosto de 2025, que derogó la vieja Ley 4314 de 1955.

Si el contrato no tiene lo que la ley exige, en un pleito sales perdiendo aunque tengas la razón. Aquí te explico punto por punto lo que no puede faltar, en sencillo.

La ley que rige hoy: Ley 85-25

Desde agosto de 2025, los alquileres en RD se rigen por la Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios (publicada en la Gaceta Oficial No. 11211 del 15 de agosto de 2025). Esta ley derogó la Ley 4314 de 1955, su modificación de 1988 (Ley 17-88) y el Decreto 4807 de 1959. Puedes leer el texto oficial completo en la Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo.

La ley aplica en todo el país a los alquileres de vivienda, comercio y actividades sin fines de lucro. Ojo: no aplica a fincas rurales, pensiones y hospedajes, alquileres turísticos de menos de 90 días ni a bienes del Estado.

Un dato importante: la ley reconoce los contratos verbales (de palabra). Pero si el contrato de vivienda es verbal, la ley presume que el plazo es de al menos un año. Mi consejo de pana: que sea legal no significa que sea inteligente. Sin nada escrito, probar lo acordado es tu palabra contra la del otro. Pide siempre el contrato por escrito.

Qué debe tener un contrato de alquiler República Dominicana: los 9 puntos de la ley

El artículo 5 de la Ley 85-25 dice que todo contrato de alquiler debe contener, por lo menos, estas 9 estipulaciones. Si el contrato que te presentan no tiene alguna, pide que la agreguen:

1. Los generales de las partes. Nombres completos, números de cédula y datos de contacto del propietario (arrendador) y del inquilino (arrendatario). Si alguien firma en representación de otro, debe constar el poder.

2. La dirección exacta del inmueble. No basta con "el apartamento de la Churchill": calle, número, sector, municipio, y si es apartamento, el número de unidad, piso y edificio.

3. La descripción detallada del inmueble y su estado. Cuartos, baños, cocina, parqueo, instalaciones, servicios y accesorios incluidos, y el estado de conservación de cada cosa. Este punto es tu mejor defensa al final del contrato: si el baño ya tenía una cerámica rota cuando entraste, que quede escrito. Toma fotos y videos el día que recibes las llaves.

4. Los muebles, si los hay. Si el alquiler es amueblado, el contrato debe describir cada mueble con sus características y estado de conservación. Haz un inventario anexo firmado por ambas partes.

5. El destino o uso del inmueble. Vivienda, comercio o actividad sin fines de lucro, expresado claramente. Cuidado: si usas una vivienda como negocio sin autorización escrita del dueño, la ley lo faculta para pedir la rescisión del contrato.

6. El monto del alquiler y cómo se paga. Precio mensual, fecha de pago, lugar y forma de pago (transferencia, efectivo, etc.). Además, la ley obliga al propietario a entregarte recibo de pago por cada mensualidad que pagues, salvo que acuerden otra forma de acreditar el pago. Guarda todos tus recibos: son tu prueba de que estás al día.

7. La fecha de término del contrato. Cuándo empieza y cuándo termina. El plazo lo acuerdan las partes libremente; si al vencerse nadie dice que no quiere renovar, el contrato se prorroga automáticamente con las mismas condiciones y por el mismo período (tácita reconducción).

8. El domicilio de elección para notificaciones. Una dirección (física o electrónica) donde cada parte acepta recibir comunicaciones y notificaciones legales. Esto evita el clásico "yo no me enteré".

9. La fecha del contrato. El día en que se firma.

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El fiador solidario: cuándo te lo piden

La misma ley (artículo 5, párrafo I) dice que el propietario puede exigirte un fiador solidario: una persona que, si tú no pagas, asume todas tus obligaciones del contrato frente al dueño.

No es obligatorio en todos los contratos, pero es muy común cuando el inquilino es joven, no tiene historial o el alquiler es alto. Si te piden ser fiador de alguien (o si vas a pedirle a alguien que sea el tuyo), entiende bien lo que implica: el fiador responde con su patrimonio si el inquilino falla, y su obligación se mantiene incluso si el contrato se prorroga automáticamente.

Lee la explicación completa en qué es un fiador solidario y qué riesgos asumes antes de firmar como fiador de nadie.

Cláusulas que debes revisar con lupa

Además de los 9 puntos obligatorios, la ley regula varios temas que suelen aparecer en las cláusulas. Revísalos antes de firmar:

El depósito de garantía. Para vivienda, el dueño puede exigirte un depósito de no más de dos meses del precio del alquiler. Te explico los detalles, dónde se guarda ese dinero y cuándo te lo devuelven en el artículo del depósito de alquiler.

El aumento de la renta. El reajuste del precio se acuerda entre las partes. Pero ojo con este límite legal: si el inmueble es para vivienda y no acordaron expresamente cómo se reajusta, el aumento no puede pasar del 10% del monto de la renta. Si el contrato dice "el aumento será del 5% anual", vale lo pactado; si no dice nada, el tope es 10%.

Quién paga qué gastos. Dos reglas de la ley que casi nadie conoce:
– La comisión del corredor (agente inmobiliario) la paga quien lo contrató. Si el dueño contrató al corredor, no te puede pasar ese costo a ti.
– Los gastos legales del contrato (notario, legalización) se pagan en partes iguales entre propietario e inquilino.

Las reparaciones. El inquilino debe hacer las reparaciones de mantenimiento necesarias para conservar el inmueble en buen estado según el uso acordado, y responde por los daños que cause él o las personas que viven con él. Las reparaciones grandes o estructurales le tocan al propietario. Deja claro en el contrato quién se encarga de qué.

La entrega del inmueble. Al final del contrato, el propietario debe darte un recibo de descargo cuando le entregues el inmueble en las condiciones pactadas. Ese recibo es tu llave para recuperar el depósito de garantía.

El registro del contrato (paso que casi nadie hace)

La Ley 85-25 (artículo 14) establece que el contrato de alquiler se registra en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento donde está el inmueble, para que sea oponible frente a terceros (es decir, para que valga también contra alguien que no firmó el contrato, como un comprador del inmueble).

En la práctica, poquísima gente registra su contrato de alquiler. Pero si quieres máxima protección (por ejemplo, en un local comercial con inversión fuerte), este es el paso que le da fecha cierta y fuerza legal a tu contrato. Pregunta en el ayuntamiento de tu municipio por el procedimiento.

Y cuando el contrato termine, recuerda que hay una diferencia importante entre que te pidan el inmueble y un proceso judicial: conócela en preaviso y desahucio: diferencia en RD.

Lee también:

• Alquilar vs comprar en RD: cómo decidir con números
• Qué es un fiador solidario y qué riesgos asumes en RD
• Preaviso y desahucio: diferencia en RD

En resumen

Un buen contrato de alquiler en República Dominicana no es un papel cualquiera: la Ley 85-25 (vigente desde agosto de 2025) exige 9 puntos mínimos, desde los datos de las partes y la descripción del estado del inmueble hasta la forma de pago y la fecha de término. Revisa además el depósito (máximo 2 meses en vivienda), el tope del 10% para aumentos no pactados, quién paga la comisión del corredor y los gastos legales a medias. Firma siempre por escrito, guarda tus recibos de pago y toma fotos del estado del inmueble el día que entras. Esos tres hábitos valen más que cualquier cláusula.

Contenido educativo de PesoRD: no es asesoría financiera. Verifica las condiciones con tu banco o un profesional antes de tomar decisiones con tu dinero.